Kaufen oder mieten? Wann sich der Immobilienkauf lohnt

Für Familien kann ein eigenes Haus eine sinnvolle Alternative sein. Foto: motortion/depositphotos.com

Lohnt sich der Hauskauf? Seit 2008 sind die Zinsen für Immobilienkredite auf einem historisch niedrigen Niveau. Das macht den Immobilienerwerb verlockend. Aber ist ein Eigenheim wirklich das Richtige?

Kaufen oder mieten? Irgendwann stehen die meisten Menschen vor dieser Frage. „Mieten? Das ist doch rausgeworfenes Geld“, lautet ein weitverbreiteter Glaubenssatz. Am Ende der Mietzeit stehen Sie als Mieter mit leeren Händen da.

Ein eigenes Haus bedeutet Sicherheit, Prestige und Beständigkeit. Dort können Sie schalten und walten, wie Sie möchten. Niemandem sind Sie Rechenschaft schuldig. Das Geld scheint gut angelegt, denn wenn der Immobilienkredit abgezahlt ist, wohnen Sie mietfrei.

So weit, so gut. Doch bei der Entscheidung, ob sich der Hauskauf lohnt, spielt auch der eigene Lebensstil eine Rolle.

3 Kriterien, die Sie in bei der Entscheidung “Kaufen oder mieten?” einbeziehen sollten

1. Steigende Immobilienpreise

Die Zinsen für Immobilienkredite sind zwar seit 2008 auf einem historisch niedrigen Niveau. Gleichzeitig gibt es eine steigende Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen. Diese ist besonders in Städten und Ballungsgebieten immens.

Dementsprechend klettern die Immobilienpreise in die Höhe. Vor allem in attraktiven Wohngegenden ist dieser Trend zu beobachten. Häufig klaffen der aufgerufene Preis für die Immobilie und der reale Wert des angebotenen Objektes weit auseinander.

2. Lage, Lage, Lage: Stadt oder Land?

Die Lage ist beim Immobilienkauf alles entscheidend. Eine heruntergekommene Eigentumswohnung kann in München ein Vermögen kosten. Dafür gibt es im thüringischen Pfaffschwende hervorragend sanierte und renovierte Häuser zum Schnäppchenpreis.

Hier stellt sich die Frage, wo Sie leben möchten: Brauchen Sie beruflich oder familiär bedingt eine gewisse Infrastruktur? Muss Ihre Immobilie in Stadtnähe oder sogar im Stadtgebiet liegen? Wer schulpflichtige Kinder hat, wünscht sich in der Regel zumindest gut erreichbare Bildungseinrichtungen und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe. Als älterer Mensch brauchen Sie Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in der näheren Umgebung.

Kaufen oder mieten, keine leichte Entscheidung
Wenn Sie Kinder haben, sollten Kita, Kindergärten und Schulen gut erreichbar sein. Foto: © luckybusiness – stock.adobe.com

Auch Erholungsbedürfnisse spielen eine Rolle: Veranstaltungen, Restaurants, Cafés und ein aufregendes Nachtleben gehören zu den Vorzügen der Städte. (Es gibt ein Leben nach Corona!)

Demgegenüber punktet das Landleben mit Ruhe, sauberer Luft und Sportmöglichkeiten in der Natur.

3. Eigene Mentalität und Lebensplanung

Sehen Sie sich in der Rolle des Eigenheimbesitzers? Oder brauchen Sie die Freiheit, Ihren Wohnort unkompliziert zu wechseln?

Berücksichtigen Sie bei der Frage, ob kaufen oder mieten die bessere Wahl ist, folgenden Punkte:

  • Handwerkliches Geschick: In einem Haus gibt es immer etwas zu tun. Das gilt besonders, wenn ein Grundstück mit Garten dabei ist. Sind Sie handwerklich begabt und in der Lage, die Instandhaltungskosten durch Eigenleistung niedrig zu halten? Haben Sie einen grünen Daumen? Oder brauchen Sie für jede Kleinigkeit einen professionellen Dienstleister?
  • Spaß an der Arbeit: Genießen Sie es, an Ihrem Haus zu werkeln? Oder haben Sie nach Feierabend lieber Ihre Ruhe?
  • Standorttreue: Planen Sie langfristig an einem Ort zu bleiben? Mit einer eigenen Immobilie sind Sie deutlich weniger flexibel als beim Mieten eines Hauses. Zwar besteht prinzipiell die Möglichkeit, das Eigenheim zu vermieten. Aber das birgt gewisse Risiken: Ärger mit unzuverlässigen oder „schwierigen“ Mietern kann Ihnen das Leben zur Hölle machen.

Falls Sie Ihre Immobilien bereits in den ersten zehn Jahre nach dem Erwerb selbst wieder auf dem Markt anbieten, droht finanzieller Verlust. Die Anschaffungskosten sind verloren und auf Sie kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung Ihre Baufinanzierung zu.

Der Kauf einer Immobilie sollte also gut überlegt sein.

Kaufen oder mieten?
Wenn Sie es lieben, im Haus und im Garten zu werkeln, ist das eine optimale Voraussetzung für ein Eigenheim. Foto: Laures/depositphotos.com

3 Mythen zum Thema: Kaufen oder mieten?

Gewisse Glaubenssätze oder Mythen halten sich hartnäckig, wenn es um das Thema Hauskauf geht. Drei davon schauen wir uns näher an.

1. „Miete? Das ist rausgeschmissenes Geld!“

Die Miete sind feste monatliche Kosten. Sie zahlen einen gewissen Betrag für das Recht, in der Immobilie einer anderen Person leben zu dürfen. Aber der Wohnraum gehört Ihnen nicht. Am Ende Ihrer Mietzeit haben Sie nichts, und das Geld ist weg.

Als Eigentümer investieren Sie in Eigentum, wenn Sie Ihren Kredit abzahlen.

Das stimmt. Aber viele angehende Immobilienkäufer machen den Fehler, die monatliche Rate für einen Immobilienkredit mit der monatlichen Miete gleichzusetzen.

Das ist aus zwei Gründen zu kurz gedacht:

  • Mit Ihrer monatlichen Zahlung tilgen Sie nicht nur das Darlehen. Sie zahlen auch Gebühren in Form von Zinsen an die Bank.
  • Sie brauchen Instandhaltungsrücklagen, die Sie zusätzlich jeden Monat beiseitelegen müssen.

Immobilienkredit: Rate und Tilgung

Ihre monatliche Rate setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Zinsen und Tilgung. Auch wenn die Zinsen für Immobilienkredite zurzeit auf einem niedrigen Niveau sind, gibt es das Darlehen nicht gratis. Zinsen sind nichts anderes als Gebühren, die Sie zusätzlich zu dem geliehenen Geld an die Bank zahlen müssen.

Die monatliche Rate, die Sie als Immobilienkäufer begleichen, bleibt über die vereinbarte Laufzeit unverändert. Allerdings zahlen Sie zunächst überwiegend Zinsen ab und tilgen wenig. Das eigentliche Immobiliensparen beginnt erst später.

Die Zinsen sind verlorenes Geld.

Instandhaltungsrücklagen

Als Faustregel gilt: Immobilienbesitzer sollten pro Quadratmeter einen gewissen Betrag für anfallende Reparaturen zurücklegen. Wie hoch dieser ausfällt, hängt vom Zustand Ihrer Immobilie ab. Je schlechter Ihr Haus in Schuss ist, desto höher sollte die Rücklage ausfallen.

Experten raten zu 2-5 Euro pro Quadratmeter. Da die Lohnkosten für Handwerker mit den Jahren steigen, ist es sinnvoll, diesen Betrag von Jahr zu Jahr etwas anzuheben.

Die Immobilie zu kaufen und „einfach abzuwohnen“, ist keine Option. Zum einen gibt es unvermeidbare Reparaturen: Geht die Heizung kaputt, bildet sich Schimmel im Keller oder regnet es durch die Decke, muss etwas getan werden. Dazu kommt, dass Instandhaltungsarbeiten dem Werterhalt der Immobilie dienen. Das heißt, Sie sorgen dafür, dass Ihr Vermögen sich nicht verringert.

Dadurch fällt Ihre monatliche Belastung vermutlich durchschnittlich rund 20% höher aus als beim Mieten einer vergleichbaren Immobilie.

2. „Ich verkaufe das Haus wieder, wenn es mir nicht gefällt.“

Prinzipiell ist es zwar möglich, eine Immobilie zu kaufen und wieder zu verkaufen. Allerdings kann das mit einem Verlust einhergehen.

Die Nebenkosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer und die Maklercourtage sind zunächst einmal weg. Insgesamt machen diese Kosten rund 15% des Immobilienpreises aus.

Angenommen eine Immobilie kostet 200.000 Euro. Dann fallen dafür 30.000 Euro extra an. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro erhöht sich dieser Betrag auf 45.000 Euro. In der Regel bestreiten Sie diese Kosten als Immobilienkäufer aus Ihrem Eigenkapital.

Das Geld bei einem Wiederverkauf hereinzuholen, ist nicht einfach.

Zwar steigen die Immobilienpreise in den Großstädten stetig an. Das gilt aber nicht für ländliche Regionen.

Ein eigenes Haus kommt auch in der zweiten Lebenshälfe infrage. Foto: Feverpitch/depositphotos.com

3. „Beim Kaufpreis gucke ich nur auf den Quadratmeterpreis.“

Der Quadratmeterpreis variiert nach Lage: Auf dem Land gibt es Wohnungen und Häuser für einen Preis von 1.000 Euro pro Quadratmeter oder weniger. In den Städten fällt der Preis mit mehreren Tausend Euro pro Quadratmeter deutlich höher aus.

Für einen realistischen Vergleich, ob sich kaufen oder mieten mehr lohnt, gilt es, den Kaufpreis und den Preis der Jahreskaltmiete in Beziehung zu setzen.

Angenommen, es gibt zwei identische Häuser von 260 Quadratmetern in einer ländlichen Region. Eines steht zum Verkauf für 260.000 Euro. Eines wird zur Miete für 5 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Rechnung:

Kaufpreis/Jahreskaltmiete = Wert

260.000/15.600 = 16,6

Einem Kaufpreis von 260.000 Euro beziehungsweise 1.000 Euro pro Quadratmeter steht hier eine Jahreskaltmiete von 15.600 Euro entgegen. Das Objekt wäre in diesem Fall sehr günstig. 25 gilt als Mittelwert, 30 und darüber als teuer. Alles unter 20 ist billig.

Allerdings ist der Quadratmeterpreis nicht alles. Der Wert der Immobilie hängt von der Lage, der Bausubstanz und von der mutmaßlichen Entwicklung der Region ab.

Stellen Sie sich bei jedem Objekt die Frage, wie der Preis zustande kommt. Ist ein Eigenheim verblüffend günstig, hat das einen Grund.

Berücksichtigen Sie die folgenden Faktoren:

  • Bausubstanz der Immobilie: In welchem Zustand ist das Objekt?
  • Bevölkerungsentwicklung in der Region: Wird es in Zukunft dort eine Nachfrage nach Immobilien geben?
  • Welche Bebauungspläne gibt es an dem Standort der Immobilie: Sind Umgehungsstraßen, ein Straßenbahnanschluss, ein Bahnhof oder Ähnliches geplant? Wird das noch freistehende Haus mit unverbautem Blick in die Natur möglicherweise demnächst von Immobilien zugebaut?

 

Fazit

Ob sich kaufen oder mieten lohnt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Wichtig ist neben dem Kaufpreis der Wunsch-Immobilie die Lage, aber auch der Zustand des Objektes und die mutmaßliche Entwicklung der Region.

Dazu ist zu berücksichtigen, ob Sie als Mensch der Typ „Eigenheimbesitzer“ sind. Bringen Sie Begeisterung für handwerkliche Tätigkeiten mit und genießen Sie die Arbeit am eigenen Objekt? Dann ist der Immobilienerwerb sinnvoller als für jemanden, der zwei linke Hände hat oder kein Interesse, sich nach Feierabend um Haus und Garten zu bemühen.

Schätzen Sie Flexibilität? Dann ist vielleicht das Wohnen zur Miete die bessere Alternative.

Michaela Hövermann

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